Diminua pela metade o tempo do seu financiamento imobiliário pagando bem menos

Quitar o financiamento imobiliário pela metade do tempo pode ser um sonho para muitas pessoas que desejam se livrar dos juros e ter a casa própria. Mas como fazer isso na prática? Vou listar aqui algumas dicas que podem te ajudar a acelerar o pagamento da sua dívida e economizar dinheiro.

Decida pelo sistema de amortização adequado: “amortizar” significa reduzir o saldo devedor do seu financiamento, pagando antecipadamente as parcelas futuras. Existem dois sistemas de amortização mais comuns, as tabelas PRICE e SAC. Na tabela PRICE, as parcelas são constantes, mas os juros são maiores no início e menores no final. Na tabela SAC, as parcelas são decrescentes, mas os juros são menores no início e maiores no final. Para quitar o financiamento logo, eu acho melhor escolher a SAC, pois assim você paga menos juros ao longo do tempo e pode amortizar mais facilmente as parcelas finais. É bom ver isso antes de financiar seu imóvel, pois muitas construtoras
optam mais pelo PRICE.

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Se seu financiamento é pela Caixa Econômica, pelo aplicativo Habitação da Caixa é possível fazer isso. Entre no seu contrato, clique em “amortizar” e logo depois clica para diminuir o prazo, e não a parcela. No final da matéria darei um exemplo dessa dica.

Use o FGTS para amortizar o financiamento: o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) é um direito dos trabalhadores com carteira assinada que consiste em um depósito mensal feito pelo empregador em uma conta vinculada ao trabalhador. Esse dinheiro pode ser usado para amortizar o financiamento imobiliário, desde que sejam cumpridos alguns requisitos, como ter no mínimo três anos de trabalho sob o regime do FGTS, não ter outro financiamento imobiliário ativo e não ser proprietário de outro imóvel na mesma cidade. O uso do FGTS pode ser feito a cada dois anos e pode reduzir até 80% do valor das 12 últimas prestações.

Faça pagamentos extras sempre que possível: além de usar o FGTS, você pode aproveitar outras fontes de renda extra, como 13º salário, bônus, férias e restituição do imposto de renda, para amortizar o seu financiamento. Quanto mais você antecipar as parcelas, mais você reduz os juros e o prazo do seu financiamento. Você pode escolher entre diminuir o valor das parcelas ou manter o mesmo valor e diminuir o número de parcelas.

Renegocie a taxa de juros do seu financiamento: se você perceber que a taxa de juros do seu financiamento está muito acima da média do mercado, você pode tentar renegociar com o banco ou até mesmo fazer a portabilidade do seu financiamento para outra instituição que ofereça condições mais vantajosas. Assim, você pode reduzir o custo total do seu financiamento e quitar mais rápido o seu imóvel.

Para ilustrar essas dicas, vamos simular um exemplo: suponha que você tenha feito um financiamento imobiliário de R$ 200 mil em 360 meses (30 anos), com uma taxa de juros de 10% ao ano + TR (Taxa Referencial), pelo sistema SAC. Nesse caso, a sua primeira parcela seria de R$ 2.222,22, sendo R$ 555,56 referentes à amortização e R$ 1.666,66 referentes aos juros e encargos. A sua última parcela seria de R$ 722,22, sendo R$ 555,56 referentes à amortização e R$ 166,66 referentes aos juros e encargos. O valor total pago ao final do financiamento seria de R$ 480 mil.

Agora vamos supor que você use as seguintes estratégias para quitar o seu financiamento pela metade do tempo: a cada dois anos, você usa R$ 10 mil do seu FGTS para amortizar as últimas parcelas do seu financiamento. Assim, você reduz em 80% o valor das 12 últimas prestações a cada dois anos; a cada ano, você usa R$ 5 mil de renda extra para amortizar as últimas parcelas do seu financiamento. Assim, você reduz ainda mais o valor das prestações finais; após cinco anos de financiamento, você consegue renegociar a taxa de juros para 8% ao ano + TR, mantendo o mesmo prazo e o mesmo sistema de amortização. Assim, você reduz o valor das prestações intermediárias.

Com essas ações, você conseguiria quitar o seu financiamento em 180 meses (15 anos), pagando um total de R$ 300 mil. Ou seja, você economizaria R$ 180 mil e 15 anos de financiamento. Uma dica para quitar o financiamento mais rápido é pagar sempre a última parcela junto com a atual. Isso significa que, a cada mês, você paga duas parcelas: a que está vencendo e a que está mais distante no tempo. Assim, você reduz o saldo devedor do seu financiamento e os juros cobrados sobre ele.

Para exemplificar, vamos usar o mesmo caso anterior: um financiamento de R$ 200 mil em 360 meses (30 anos), com uma taxa de juros de 10% ao ano + TR, pelo sistema SAC. Nesse caso, a sua primeira parcela seria de R$ 2.222,22 e a sua última parcela seria de R$ 722,22. Se você pagar apenas a primeira parcela, o seu saldo devedor será de R$ 199.444,44 e a sua próxima parcela será de R$ 2.211,11. Se você pagar a primeira e a última parcela juntas, o seu saldo devedor será de R$ 198.889,11 e a sua próxima parcela será de R$ 2.200,00. Ou seja, você já
economiza R$ 11,11 na próxima parcela.

Se você continuar pagando sempre duas parcelas por mês, você conseguirá quitar o seu financiamento em 180 meses (15 anos), pagando um total de R$ 300 mil. Ou seja, você teria o mesmo resultado que no exemplo anterior, mas sem precisar usar o FGTS, a renda extra ou renegociar a taxa de juros.

Uila Lima é professor de Matemática, especializado em Matemática Aplicada e MBA em Gestão Financeira.

*Este espaço é plural e tem o objetivo de garantir a difusão de ideias e pensamentos. Os artigos publicados neste ambiente buscam fomentar a liberdade de expressão e livre manifestação do autor(a), no entanto, não necessariamente representam a opinião do Destaque1.